NOVETATS MÉS RELLEVANTS DE LA REGULACIÓ DE LA COMPRAVENDA EN EL LLIBRE 6È DEL CODI CIVIL DE CATALUNYA

El llibre 6è agrega a la tasca codificadora engegada pel Parlament de Catalunya l’any 2002 un llibre destinat a les obligacions i als contractes i regula entre d’altres de manera especial el contracte de compravenda, la permuta i el mandat. Així, substitueix la Compilació de dret civil català, i deroga la regulació de contractes per lleis especials que queden incorporats al nou text legislatiu.

El Codi civil català es concep com un codi obert, la qual cosa significa que es tracta d’un codi en continua formació. La codificació de la matèria civil que ha de quedar regulada en aquest llibre 6è requeria una estructura que permetés, seguint aquest criteri de codi en formació, incorporar futures regulacions. És per això que en aquest moment, la Llei 3/2017, del 13 de febrer, n’aprova la inici a l estructura del llibre 6è i en desenvolupa el títol segon. El llibre s’estructura de moment en tres títols: un primer per tractar de les disposicions generals, un segon que ha de contenir els diversos tipus contractuals i un tercer destinat a les fonts no contractuals de l’obligació.

És, doncs, en el títol segon a on trobem la regulació catalana de la compravenda, la permuta, el mandat i altres contractes. La primera dada a tenir en compte és que la nova regulació serà d’aplicació als contractes conclosos a partir de l’entrada en vigor de la llei, per tant, a partir de l’1 de gener de 2018.

Dit això, de manera molt resumida farem esment de les principals novetats que la regulació introdueix en comparació a la regulació continguda en el Codi civil d’àmbit estatal, d’aplicació fins ara a Catalunya, i que cal tenir present a partir d’ara, deixant a banda consideracions més tècniques i/o doctrinals, que en el que aquí ens ocupa, poca transcendència han de tenir, excepte conèixer que la nova regulació incorpora en la seva nova concepció aspectes i criteris més moderns a l’empara de la regulació europea.

 

ASPECTES A DESTACAR

 

  • Unificació de la regulació de compra- venda en general i la compravenda de consum, sens perjudici del que esta- bleix el Codi de consum de Catalunya. La compravenda de consum és aquella en la que el venedor actua en l’àmbit de la seva activitat professional o empresarial i el comprador n’és aliè.
  • Increment de les garanties dels consumidors i major transparència contractual: deure d’informació. Abans de la conclusió del contracte, cal facilitar informació al comprador sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, la naturalesa i cost de la informació i els principis de la bona fe i honradesa dels pactes.
  • S’incorpora com a element essencial la identitat entre el bé entregat i el pactat, la necessitat que serveixi per a l’ús con- vingut i l’obligatorietat d’entregar-lo amb els accessoris i altres documents No es pot considerar complida l’obligació d’entrega si hi manquen els accessoris i els documents complementaris, si és que n’hi han. Criteris generalistes respecte a la conformitat del bé lliurat: pren rellevància l’aptitud del bé per respondre a l’ús manifestat pel comprador al venedor en el moment de concertar la venda.
  • Una instal·lació incorrecta o no lliura- ment dels accessoris o de la documentació complementària poden constituir motius de responsabilitat per part del Les manifestacions prèvies dels venedors esdevenen rellevants en relació a la disconformitat en el lliura- ment. El comprador no està obligat a examinar el bé.
  • No es requereix la fixació inicial del preu de venda. Es regulen mecanismes concrets per tal que pugui ser determinat, i en la compravenda de consum, les referències al preu final inclouen els tributs corresponents.
  • Les arres es presumeixen confirmatòries. Les penitencials requereixen pacte exprés (línia jurisprudencial i doctrinal majoritària).
  • S’incorpora el que la llei denomina “remeis”, que estan vinculats als incompliments de les parts i es recullen els mecanismes i opcions que cadascuna d’elles té al seu abast en aquest supòsit.
  • Es regulen en detall les circumstàncies del lliurament –temps i lloc- i la negativa injustificada a rebre el bé.
  • La disconformitat més rellevant és la que es dóna en el moment de la transmissió del risc. En la compravenda de consum és la que es posa de manifest dins dels 6 mesos posteriors a la transmissió del bé. Queden incloses també en la compravenda de consum les manifestacions de tercers intervinents en el procés comercial, de publicitat o etiquetatge del producte. Queda exonerat el venedor, cas que el comprador conegui la disconformitat del producte respecte del contractat.

 

ESPECIALITATS DE LA COMPRAVENDA IMMOBILIÀRIA

 

  • Si el contracte preveu el finançament per una entitat de crèdit, el comprador té la facultat de desistiment, en cas de no obtenció del finançament. Admet pacte en contra.
  • Qualsevol lliurament de diners del comprador al venedor es presumeix entrega en concepte d’arres confirmatòries, de manera que l’import entregat ho és com a paga i senyal i a compte del preu.
  • Pel que fa a les arres penitencials, es contempla la possibilitat de constituir-ne dipòsit notarial (per 6 mesos) i fer-ho constar en el Registre de la Propietat. L’immoble en aquest supòsit queda afectat a la devolució, arribat el cas.

 

Indicació de la superfície de l’immoble

 

  • La referència a la superfície o cabuda és indicativa, llevat de pacte en contra. Les diferències en més o en menys no donen lloc a disconformitat, llevat que siguin superiors al 10% o bé siguin un requisit per a l’ús pactat o habitual a que es destinin els immobles de les mateixes característiques.
  • Si el preu es calcula per raó de la cabuda o mesura, una diferència que no sobrepassi el 10% dóna lloc a una modificació proporcional.
  • Si el preu es pacta globalment, la diferència en més o en menys, no dóna lloc a la modificació del preu ni a disconformitat, sempre que sigui palesa la voluntat de les parts de concloure el contracte en qualsevol cas.

 

Immobles en construcció o rehabilitació amb constitució de comunitat

 

  • Possibilitat de constituir règim de comunitat sobre la finca on s’integra l’element comprat d’un edifici en construcció o rehabilitació.
  • Cal fer-ne la descripció del bé, de la finca o conjunt on s’integra.
  • Es pot establir el termini final de la construcció o rehabilitació, que no pot superar els 10 anys des de l’obtenció de la llicència. A falta de pacte, el termini serà el fixat a la llicència.

 

Immobles en construcció o rehabilitació  prèvia  a la llicència d’obres

  • En aquest supòsit, cal sempre que no sigui habitatge i el contracte es conclogui abans de l’obtenció de la llicència. Caldrà establir les característiques i condicions de l’obra, el terminis inicial i final i la qualitats dels materials emprats.
  • Es pot fixar que el termini final —mai superior als 10 anys— es computi des de la conclusió del contracte o des de l’obtenció de la llicència. En aquest darrer cas, el termini de l’obtenció de la llicència no pot ésser superior a 2 anys.

 

 Règim de la comunitat

 

  • La quota del comprador en la comunitat constituïda per a la construcció o rehabilitació serà la mateixa que tingui l’element en el règim de propietat horitzontal en què s’integra un cop construït o rehabilitat.
  • Exclusió de l’acció de divisió i drets d’adquisició preferent entre propietaris de diferents elements de l’edifici.
  • Finalitzada la construcció o rehabilitació, la quota del comprador dóna lloc a la propietat separada de l’element adquirit.
  • El venedor pot atorgar escriptura d’obra nova i divisió en propietat horitzontal si hi fa constar una descripció individualitzada de l’element venut, tal com apareix en l’escriptura de compravenda. L’element s’ha d’inscriure a nom de l’adquirent.

Pacte resolutori contingut en el contracte

  • El pacte faculta per resoldre el contrac- te i recuperar l’immoble, previ requeriment notarial de pagament de 20 dies de gràcia amb l’advertiment de resoldre la compravenda. Requereix que el preu impagat superi el 15% del preu íntegre + interessos.

 

Si el pacte s’ha formalitzat en escriptura pública inscrita en el Registre

 

  • Ha de preveure, perquè la resolució pugui ser efectiva, la part impagada del preu ajornat –inclosos els interessos pactats, si s’escau-, que ha de superar el 15% del preu íntegre més els interessos. Es pot establir que el venedor retingui les quantitats pagades pel comprador amb un màxim de la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre, d’acord amb el contracte, fins a la data de la resolució.
  • Si s’han pactat interessos, s’ha d’incorporar a l’escriptura un quadre d’amortització. El tipus d’interès ha de ser fix, s’ha de meritar per mesos vençuts i no pot superar l’interès legal en el moment de l’atorgament de l’escriptura incrementat en un 50%. El venedor no pot reclamar res per quotes futures no vençudes.

 

Procediment per fer efectiu el pacte resolutori contingut en escriptura notarial

 

  • El notari demana el certificat de domini i càrregues.
  • Un cop rebut, el notari ha de notificar la voluntat resolutòria del venedor, amb els efectes des de la data de la notificació.
  • També ho haurà de notificar als titulars de drets reals posteriors i al cònjuge o convivent, en cas d’habitatge familiar.
  • La notificació ha de ser personal.
  • El comprador té un termini de 15 dies per oposar-se si paga el deute, al·lega el pagament o altra causa d’oposició prevista En aquest supòsit, el notari tanca el procediment i queda oberta la via judicial o arbitral. No es pot al·legar pagament si els paga- ments es van pactar per transferències al compte de provisions del notari que autoritza l’escriptura de compravenda i no consta que els pagaments s’hagin fet.
  • En cas de manca d’oposició o bé oposició limitada a la liquidació feta pel venedor, l’acta de resolució constitueix títol per inscriure el domini al venedor, la cancel·lació de la condició resolutòria i la de tots els assentaments posteriors de càrregues, gravàmens i drets, llevat que ho siguin sobre la vigència o exercici de la mateixa condició resolutòria.
  • La readquisició del bé comporta la seva afectació, amb caràcter real, en benefici del comprador i dels titulars dels assentaments posteriors com a garantia de la quantitat que, si s’escau, s’hagi de pagar al L’import és la quantitat total que el venedor ha percebut fins a la data de la resolució, segons el que determina l’acta notarial.
  • L’afectació no es produeix o s’extingeix total o parcialment.
  • Consentiment del comprador i, si s’és cau, del titulars de drets posteriors.
  • Resolució judicial o laude arbitral.
  • Consignació de la quantitat garantida o aval bancari.
  • Caducitat de 180 dies d’ençà de la data de la reinscripció, llevat anotació anterior de demanda d’oposició a la resolució.

 

Proposta de pactes en relació a les arresPACTE EXPRÉS D’ARRES PENITENCIALS

El comprador entrega en aquest acte la quantitat de ____€ en concepte d’arres penitencials de conformitat amb l’article 621.8 nº 2 del llibre 6è del Codi civil de Catalunya. En cas de desistiment del comprador, aquest les perdrà i, si fos el venedor qui desistís, les haurà de tornar doblades. Es pacta expressament que l’entrega feta pel comprador en aquest acte no queda subjecte a l’obtenció de finançament per a l’adquisició del immoble, de manera que la negativa de l’entitat de crèdit a concedir-lo o bé, de no acceptar la subrogació de la hipoteca existent, no generarà el dret a recuperar l’import entregat.

 

PACTE EXPRÉS D’ARRES PENITENCIALS AMB NECESSITAT DE FINANÇAMENT HIPOTECARI

El comprador entrega en aquest acte la quantitat de _____€ en concepte d’arres penitencials de conformitat amb l’article 621.8 del llibre 6è del Codi civil de Catalunya. En cas de desistiment del comprador, aquest les perdrà, llevat que el seu desistiment resulti de la negativa de l’entitat de crèdit designada (cal especificar quina) a concedir el finançament per a l’adquisició de l’immoble o a acceptar la subrogació en l’hipoteca que grava l’immoble i, si fos el venedor qui desistís, les haurà de tornar doblades. El comprador haurà de justificar documentalment, dins del termini pactat, l’anterior circumstància, de conformitat amb l’article 621.49 del mateix cos legal.

 

PACTE AMB ARRES CONFIRMATÒRIES

  1. La part compradora manifesta expressament que la compravenda no queda subjecta a l’obtenció de finançament de la seva part per part d’entitat de crèdit, de manera que, de conformitat amb l’article 621.49 del llibre VI del Codi civil de Catalunya, la part venedora no haurà de retornar-li la quantitat entregada en aquest acte, si fos el cas que el necessités i no l’obtingués o no n’acceptés l’entitat de crèdit la seva subrogació en el crèdit hipotecari que grava actualment l’immoble, as- sumint en conseqüència el risc de la manca de finançament, així com de totes les despeses que se’n derivin.
  2. La present compravenda no queda subjecta a l’obtenció de finançament per la part compradora de manera que, de conformitat amb l’article 621.49 del llibre VI del Codi civil de Catalunya, la part venedora no haurà de retornar a la part compradora la quantitat entregada en aquest acte, si fos el cas que necessités per a  l’adquisició  de  l’immoble finançament per part d’entitat de crèdit i no l’obtingués o no n’acceptes aquesta la subrogació en el crèdit hipotecari que grava actualment l’immoble, assumint en conseqüència el risc de la manca de finançament així com de totes les despeses que se’n derivin.