NOVEDADES MÁS RELEVANTES DE LA REGULACIÓN DE LA COMPRAVENTA EN EL LIBRO 6º DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

NOVEDADES MÁS RELEVANTES DE LA REGULACIÓN DE LA COMPRAVENTA EN EL LIBRO 6º DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

Publicado en 12 de mayo de 2018

El libro 6º agrega a la tarea codificadora puesta en marcha por el Parlamento de Cataluña en 2002 un libro destinado a las obligaciones y los contratos y regula entre otros de manera especial el contrato de compraventa, la permuta y el mandato. Así, sustituye la Compilación de derecho civil catalán, y deroga la regulación de contratos por leyes especiales que quedan incorporados al nuevo texto legislativo.

El Código civil catalán se concibe como un código abierto, lo que significa que se trata de un código en continua formación. La codificación de la materia civil que debe quedar regulada en este libro 6º requería una estructura que permitiera, siguiendo este criterio de código en formación, incorporar futuras regulaciones. Es por ello que, en este momento, la Ley 3/2017, de 13 de febrero, aprueba su inicio a la estructura del libro 6º y desarrolla el título segundo. El libro se estructura de momento en tres títulos: un primero para tratar de las disposiciones generales, un segundo que debe contener los diversos tipos contractuales y un tercero destinado a las fuentes no contractuales de la obligación.

Es, pues, en el título segundo donde encontramos la regulación catalana de la compraventa, la permuta, el mandato y otros con- tratos. El primer dato a tener en cuenta es que la nueva regulación será de aplicación a los contratos concluidos a partir de la entrada en vigor de la ley, por lo tanto, a partir del 1 de enero de 2018.

Dicho esto, de manera muy resumida mencionaremos las principales novedades que la regulación introduce en comparación a la regulación contenida en el Código civil de ámbito estatal, de aplicación hasta ahora en Cataluña, y que hay que tener presente a partir de ahora, dejando aparte consideraciones más técnicas y / o doctrinales, que en lo que aquí nos ocupa, poca trascendencia deben tener, excepto conocer que la nueva regulación incorpora en su nueva concepción aspectos y criterios más modernos al amparo de la regulación europea.

ASPECTOS A DESTACAR

  • Unificación de la regulación de compraventa en general y la compraventa de consumo, sin perjuicio de lo que establece el Código de consumo de Cataluña. La compraventa de consumo es aquella en la que el vendedor actúa en el ámbito de su actividad profesional o empresarial y el comprador es ajeno.
  • Incremento de las garantías de los consumidores y mayor transparencia contractual: deber de información. Antes de la conclusión del contrato, hay que facilitar información al comprador sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y coste de la información y los principios de la buena fe y honradez de los pactos.
  • Se incorpora como elemento esencial la identidad entre el bien entregado y el pactado, la necesidad de que sirva para el uso convenido y la obligatoriedad de entregarlo con los accesorios y otros documentos. No se puede considerar cumplida la obligación de entrega si faltan los accesorios y los documentos complementarios, si es que hay. Criterios generalistas respecto a la conformidad del bien entregado: toma relevancia la aptitud del bien para responder al uso manifestado por el comprador al vendedor en el momento de concertar la venta.
  • Una instalación incorrecta o no entrega de los accesorios o de la documentación complementaria pueden constituir motivos de responsabilidad por parte del vendedor. Las manifestaciones previas de los vendedores se convierten en relevantes en relación a la disconformidad en la entrega. El comprador no está obligado a examinar el bien.
  • No se requiere la fijación inicial del precio de venta. Se regulan mecanismos concretos para que pueda ser determinado, y en la compraventa de consumo, las referencias al precio final incluyen los tributos correspondientes.
  • Las arras se presumen confirmatorias. Las penitenciales requieren pacto expreso (línea jurisprudencial y doctrinal mayoritaria).
  • Se incorpora lo que la ley denomina «remedios», que están vinculados a los incumplimientos de las partes y se recogen los mecanismos y opciones que cada una de ellas tiene a su alcance en este supuesto.
  • Se regulan en detalle las circunstancias de la entrega -tiempo y lugar- y la negativa injustificada a recibir el bien.
  • La disconformidad más relevante es la que se da en el momento de la transmisión del riesgo. En la compraventa de consumo es la que se pone de manifiesto en los 6 meses posteriores a la transmisión del bien. Quedan incluidas también en la compraventa de consumo las manifestaciones de terceros intervinientes en el proceso comercial, de publicidad o etiquetado del producto. Queda exonerado el vendedor, caso de que el comprador conozca la disconformidad del producto respecto del contratante.

ESPECIALIDADES DE LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

  • Si el contrato prevé la financiación por una entidad de crédito, el comprador tiene la facultad de desistimiento, en caso de no obtención de la financiación. Admite pacto en contrario.
  • Cualquier entrega de dinero del comprador al vendedor se presume entrega en concepto de arras confirmatorias, por lo que el importe entregado lo es como paga y señal y a cuenta del precio.
  • En cuanto a las arras penitenciales, se contempla la posibilidad de constituir depósito notarial (por 6 meses) y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. El inmueble en este supuesto queda afectado a la devolución, llegado el caso.

INDICACIÓN DE LA SUPERFICIE DEL INMUEBLE

  • La referencia a la superficie o cabida es indicativa, salvo pacto en contra. Las diferencias en más o en menos no dan lugar a disconformidad, a menos que sean superiores al 10% o bien sean un requisito para el uso pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
  • Si el precio se calcula por razón de la cabida o medida, una diferencia que no sobrepase el 10% da lugar a una modificación proporcional.
  • Si el precio se pacta globalmente, la diferencia en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio ni a disconformidad, siempre que sea patente la voluntad de las partes de concluir el contrato, en cualquier caso.

INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN CON CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD

  • Posibilidad de constituir régimen de comunidad sobre la finca donde se integra el elemento comprado de un edificio en construcción o rehabilitación.
  • Hay que hacer la descripción del bien, de la finca o conjunto donde se integra.
  • Se puede establecer el plazo final de la construcción o rehabilitación, que no puede superar los 10 años desde la obtención de la licencia. A falta de pacto, el plazo será el fijado en la licencia.

INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN PREVIA A LA LICENCIA DE OBRAS

  • En este supuesto, hay siempre que no sea vivienda y el contrato se concluya antes de la obtención de la licencia. Habrá que establecer las características y condiciones de la obra, el plazos inicial y final y las cualidades de los materiales empleados.
  • Se puede fijar que el plazo final -nunca superior a los 10 años- se compute desde la conclusión del contrato o desde la obtención de la licencia. En este último caso, el plazo de la obtención de la licencia no puede ser superior a 2 años.

RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD

  • La cuota del comprador en la comunidad constituida para la construcción o rehabilitación será la misma que tenga el elemento en el régimen de propiedad horizontal en la que se integra una vez construido o rehabilitado.
  • Exclusión de la acción de división y derechos de adquisición preferente entre propietarios de diferentes elementos del edificio.
  • Finalizada la construcción o rehabilitación, la cuota del comprador da lugar a la propiedad separada del elemento adquirido.
  • El vendedor puede otorgar escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal si hace constar una descripción individualizada del elemento vendido, tal como aparece en la escritura de compraventa. El elemento se inscribirá a nombre del adquirente.

PACTO RESOLUTORIO CONTENIDO EN EL CONTRATO

  • El pacto faculta para resolver el contrato y recuperar el inmueble, previo requerimiento notarial de pago de 20 días de gracia con la advertencia de resolver la compraventa. Requiere que el precio impagado supere el 15% del precio íntegro + intereses.

SI EL PACTO HA FORMALIZADO EN ESCRITURA PÚBLICA INSCRITA EN EL REGISTRO

  • Debe prever, para que la resolución pueda ser efectiva, la parte impagada del precio aplazado -incluidos los intereses pactados, en su caso-, que debe superar el 15% del precio íntegro más los intereses. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución.
  • Si se han pactado intereses, se incorporará a la escritura un cuadro de amortización. El tipo de interés debe ser fijo, se devengará por meses vencidos y no puede superar el interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura incrementado en un 50%. El vendedor no puede reclamar nada por cuotas futuras no vencidas.

PROCEDIMIENTO PARA HACER EFECTIVO EL PACTO RESOLUTORIO CONTENIDO EN ESCRITURA NOTARIAL

  • El notario pide el certificado de dominio y cargas.
  • Una vez recibido, el Notario notificará la voluntad resolutoria del vendedor, con los efectos desde la fecha de la notificación.
  • También lo deberá notificar a los titulares de derechos reales posteriores y al cónyuge o conviviente, en caso de vivienda familiar.
  • La notificación debe ser personal.
  • El comprador tiene un plazo de 15 días para oponerse si paga la deuda, alega el pago u otra causa de oposición prevista. En este supuesto, el notario cierra el procedimiento y queda abierta la vía judicial o arbitral. No se puede alegar pago si los pagos se pactaron para transferencias a la cuenta de provisiones del notario que autoriza la escritura de compraventa y no consta que los pagos se hayan hecho.
  • En caso de falta de oposición o bien oposición limitada a la liquidación hecha por el vendedor, el acta de resolución constituye título para inscribir el dominio al vendedor, la cancelación de la condición resolutoria y la de todos los asientos posteriores de cargas, gravámenes y derechos, salvo que lo sean sobre la vigencia o ejercicio de la misma condición resolutoria.
  • La readquisición del bien comporta su afectación, con carácter real, en beneficio del comprador y de los titulares de los asientos posteriores como garantía de la cantidad que, en su caso, se haya de pagar al comprador. El importe es la cantidad total que el vendedor ha percibido hasta la fecha de la resolución, según lo determina el acta notarial.
  • La afectación no se produce o se extingue total o parcialmente:
  • Consentimiento del comprador y, si es necesario, de los titulares de derechos posteriores.
  • Resolución judicial o laudo arbitral.
  • Consignación de la cantidad garantizada o aval bancario.
  • Caducidad de 180 días desde la fecha de la reinscripción, salvo anotación anterior de demanda de oposición a la resolución.

PROPUESTA DE PACTOS EN RELACIÓN A LAS ARRESPACTE EXPRÉS DE ARRAS PENITENCIALES

El comprador entrega en este acto la cantidad de­____ € en concepto de arras penitenciales de conformidad con el artículo 621.8 nº 2 del libro 6º del Código civil de Cataluña. En caso de desistimiento del comprador, éste las perderá y, si fuera el vendedor quien desistiera, las deberá devolver dobladas. Se pacta expresamente que la entrega hecha por el comprador en este acto no queda sujeto a la obtención de financiación para la adquisición del inmueble, por lo que la negativa de la entidad de crédito a concederlo o bien, de no aceptar la subrogación de la hipoteca existente, no generará el derecho a recuperar el importe entregado.

PACTO EXPRÉS DE ARRAS PENITENCIALES CON NECESIDAD DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIO

El comprador entrega en este acto la cantidad de____ € en concepto de arras penitenciales de conformidad con el artículo 621.8 del libro 6º del Código civil de Cataluña. En caso de desistimiento del comprador, éste las perderá, a menos que su desistimiento resulte de la negativa de la entidad de crédito designada (especificar cuál) a conceder la financiación para la adquisición del inmueble o a aceptar la subrogación en la hipoteca que grava el inmueble y, si fuera el vendedor quien desistiera, las tendrá que volver dobladas. El comprador deberá justificar documentalmente, dentro del plazo pactado, la anterior circunstancia, de conformidad con el artículo 621.49 del mismo cuerpo legal.

PACTO CON ARRAS CONFIRMATORIAS

  1. La parte compradora manifiesta expresamente que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación de su parte por parte de entidad de crédito, por lo que, de conformidad con el artículo 621.49 del libro VI del Código civil de Cataluña, la parte vendedora no tendrá que devolverle la cantidad entregada en este acto, si fuera el caso de que lo necesitara y no lo obtuviera o no acepta la entidad de crédito su subrogación en el crédito hipotecario que grava actualmente el inmueble, asumiendo en consecuencia el riesgo de la falta de financiación, así como de todos los gastos que se deriven.
  2. La presente compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación para la parte compradora de modo que, de conformidad con el artículo 621.49 del libro VI del Código civil de Cataluña, la parte vendedora no deberá retornar a la parte compradora la cantidad entregada en este acto, si fuera el caso de que necesitara para la adquisición del inmueble financiación por parte de entidad de crédito y no lo obtuviera o no acepta esta la subrogación en el crédito hipotecario que grava actualmente el inmueble , asumiendo en consecuencia el riesgo de la falta de financiación así como de todos los gastos que se deriven.