El rating inmobiliario, la herramienta que aporta la anhelada transparencia al sector inmobiliario

 

El rating aporta transparencia. Los inversores, emisores, bancos de inversión, intermediarios y gobiernos son los que usan los ratings. Para los inversores, las agencias de calificación de riesgos aumentan el abanico de alternativas de inversión y proporcionan medidas de riesgo relativo fáciles de usar. En general, esto incrementa la eficiencia del mercado, al reducir los costes tanto para el que presta como el que toma prestado. A su vez, esto aumenta la disponibilidad total de capital riesgo, lo que conduce a un crecimiento más fuerte. Además, esto abre los mercados de capitales a categorías de buscadores de préstamos que no podrían acceder a este mercado de otra manera.

EL RATING EN EL SECTOR

 En el sector inmobiliario hasta ahora para tomar una decisión de inversión se contaba con una tasación y una due diligence, las cuales no cuantifican riesgos, por lo que hasta ahora un inversor puede conocer el valor de un activo pero no su rating inmobiliario vinculado. El rating inmobiliario es el proceso de análisis de los riesgos asociados a la actividad inmobiliaria y la calificación de estos en relación con el territorio, con los activos inmobiliarios o con sus desarrollos. Para ello se determinan todos los riesgos sistemáticos y específicos que pueden afectar a una inversión inmobiliaria.

Es la herramienta que aporta el conocimiento necesario al planificador, al gestor y al inversor para llevar a cabo con seguridad su toma de decisiones. Aporta eficacia y transparencia al mercado inmobiliario y favorece su apertura a los capitales internacionales.

TIPOS DE RATING INMOBILIARIO

 

Una característica esencial de los productos inmobiliarios es su vinculación al terreno, por lo que el rating inmobiliario tiene un componente territorial muy marcado. El negocio inmobiliario, como todos los negocios, se ve influenciado por el entorno, por todos los riesgos que introducen las condiciones externas a los activos inmobiliarios y también por todos los condicionantes y riesgos propios de cada activo inmobiliario y sus posibles desarrollos. El desarrollo de un activo inmobiliario depende, además de las condiciones de su entorno, en gran medida de los planteamientos del inversor para el mismo.

En el proceso de identificación de los riesgos que pueden afectar a un negocio inmobiliario establecemos tres niveles que se corresponden con el territorio, el activo inmobiliario y con su desarrollo. Los riesgos relacionados con el territorio serán los sistemáticos, los relacionados con el activo y su desarrollo serán los específicos.

Esta estructuración da lugar a tres tipos de rating, el territorial, el del activo y el del desarrollo:

Rating del Terrirorio (TR): Establecimiento de la capacidad de un territorio para la obtención de las rentabilidades correspondientes a cada tipología en el desarrollo de la actividad inmobiliaria (riesgos sistemáticos).

Rating del activo (AR): Establecimiento de la capacidad de un activo para la obtención de las rentabilidades correspondientes a cada tipología en el desarrollo de la actividad inmobiliaira (riesgos específicos)

Rating del desarrollo (DR): Establecimiento de la capacidad de un desarrollo inmobiliario para producir la rentabilidad exigida al mismo (riesgos específicos).

¿QUÉ APORTA EL RATING INMOBILIARIO DEL TERRITORIO?

En el campo del planeamiento, el rating inmobiliario del territorio es la herramienta que:

  • Identifica las oportunidades de desarrollo de las distintas tipologías edificatorias en cada zona o ámbito de
  • Detecta las amenazas o riesgos derivados de la falta de adaptación del planeamiento a las necesidades reales de crecimiento vinculadas a cada uso o tipología.
  • Actúa como sistema de verificación de la adecuación del planeamiento a la realidad del territorio y sus necesidades.

El TR o rating inmobiliario del territorio nos indica el nivel de riesgo de una determinada zona para cada una de las tipologías edificatorias.

¿QUÉ PUEDE APORTAR EL RATING DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Y SUS DESARROLLOS?

Los activos inmobiliarios y los desarrollos de esos activos plantean riesgos específicos que es preciso conocer. El rating inmobiliario nos aporta la información necesaria para:

  • Una toma de decisiones fundamentada para la compra o venta de activos
  • Una gestión eficaz de los inmuebles
  • La anticipación y prevención de los riesgos que pueden afectar a los activos.