Els gestors d’habitatges d’ús turístic han d’inscriure’s al Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya?

Començo quasi bé pel final: els gestors d’habitatges d’ús turístic, al meu entendre, no són agents immobiliaris. Una altra cosa diferent és que els agents immobiliaris compatibilitzin la seva tasca d’agents amb la de gestors i gestionin habitatges d’ús turístic. Aquest és el punt de partida per poder esbrinar si efectivament per realitzar la gestió d’aquests tipus d’habitatges cal estar inscrit al Registre d’agents immobiliaris.

Sóc conscient que tot el que a continuació exposaré és el meu criteri i que és discrepant amb el criteri de l’Agència Catalana de Consum i del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, i és per això que vull exposar quins són els arguments que em porten a concloure en sentit contrari al seu. Ens trobem amb el Decret d’allotjaments turístics i amb la Llei del dret a l’habitatge, com a normatives de referencia.

 

La Llei del dret a l’habitatge, en el seu article 55, defineix què és un agent immobiliari, i ho és aquella persona física o jurídica que es dedica “de manera habitual i retribuïda, dins el territori de Catalunya, a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d’aquests drets.”

Per la seva banda, el Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic, parla de la persona gestora, sense definir-la, com aquella a la que la propietat li ha encomanat la gestió de l’habitatge amb finalitats turístiques.

Per a una millor delimitació dels paràmetres que afecten aquesta activitat, cal concretar que l’habitatge, amb finalitats turístiques, és un habitatge en el que la propietat –titular de l’activitat ha decidit donar-li un destí diferent al seu primordial desenvolupant-hi una activitat lucrativa per convertir-se, d’aquesta manera, en una modalitat d’allotjament temporal en la que l’ocupant no pot convertir l’habitatge en la seva residència habitual i rep, addicionalment, serveis turístics com, per exemple, serveis de neteja, bugaderia, cambra de bany amb els estris d’ús necessaris i la seva reposició. A més, en tant que habitatge, haurà de disposar de cèdula d’habitabilitat, en definitiva, el document que certificarà que compleix amb les condicions mínimes per assolir la condició d’habitatge.

No podem oblidar tampoc que la Llei d’arrendaments urbans, en la modificació introduïda per la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, com a Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona conseqüència de la problemàtica que ja s’estava produint en relació al règim jurídic aplicable en la regulació de les relacions entre els propietaris, els “gestors/arrendataris” i ocupants, va determinar excloure’ls del seu àmbit d’aplicació: “La cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d’oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial.”

Aquest extrem clarifica en certa manera el buit legal que es donava en aquesta situació. Fins aleshores, la relació entre el propietari de l’habitatge i el gestor se subjectava, majoritàriament, a la Llei d’arrendaments urbans; ara, de manera expressa i explícita, ha quedat fora del seu àmbit d’aplicació. Per la qual cosa, queda clar que el propietari no cedeix l’habitatge –com és propi de l’arrendament al gestor, que no l’ocupa –com és propi de l’arrendament.

Podríem concretar si aquest gestor, mal grat que no ocupi l’habitatge, en té o no la seva possessió immediata (tinença directa de l’habitatge) i veurem que la té només de manera puntual i, per tant, no permanent i només quan aquell qui l’ha ocupat, el desocupa. Vol això dir que el propietari no té la possessió de l’habitatge? Sens dubte, el propietari no perd mai la possessió que, en termes jurídics, s’identifica com a possessió mediata (aquella que li atorga el seu propi dret); en el cas de l’arrendament, cedeix la immediata a l’arrendatari i ell sempre conserva la mediata.

En els cas del habitatges turístics, com a titular de l’activitat, el propietari té dret o no a accedir-hi i, per tant, mantenir de manera puntual i junt amb el gestor, la possessió directa de l’habitatge. En funció dels acords i condicions de la cessió de la gestió, podrà o no accedir-hi, la qual cosa significa que el contracte que entre ambdós se subscrigui haurà de regular aquest aspecte. En definitiva, per via possessòria, també ens allunyem de la cessió típica de l’arrendament. De fet, el legislador ha ratificat que els preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans no servien per regular aquesta situació, atès que l’ha exclòs d’aquesta normativa.

I tot plegat a on ens porta? Ens porta a afirmar que la manca de referent legislatiu que reguli la relació entre la propietat i el seu gestor, obliga als interessats a regir-se en el termes que ells mateixos convencionalment convinguin, és a dir, la seva relació, mancada d’un marc legislatiu tipificat, queda recollida en un marc contractual de naturalesa atípica i subjecte al seu propi contingut.

Malgrat tot, la relació també es podria adscriure dins de la figura del mandat i llavors ja no parlaríem d’un marc normatiu atípic, sinó típic. En aquest supòsit, la propietat establiria amb el gestor una relació de mandat, regulada al Codi Civil, dins de la qual s’establirien les condicions i termes de la gestió. El gestor llavors actuaria per compte de la propietat.

Ambdues possibilitats són factibles i, en tot cas, seran les condicions fixades i el mecanisme establert per desenvolupar la gestió qui acabarà determinant si és millor acollir-se a una o altra forma de gestió. Val a dir també que el fet que la titularitat de l’activitat resideixi en la propietat fa que ambdós, gestor i propietat, quedin necessàriament vinculats més enllà dels tractes entre ells, fins al punt que la propietat respondrà davant els ocupants i l’administració del serveis prestats, per la qual cosa la separació al contracte haurà de reflectir molt clarament fins a on arriba l’autonomia del gestor, sent el mecanisme de compensació econòmica i la distribució i repetició de responsabilitats entre ells, el que millor podrà servir per decidir quina modalitat s’escull. A més autonomia del gestor, més lluny queda el mandat.

I pel que fa a aquest gestor que, com ja hem vist, no lloga l’habitatge i que, tal com el decret de referència ens diu, rep l’encàrrec de la propietat de gestionar l’activitat turística que hi acull, ens cal preguntar-nos: quina serà en realitat la seva tasca? Per esbrinar-ho, haurem de tornar al Decret, tota vegada que aquelles obligacions i requeriments que l’exercici de l’activitat exigeix, seran aquelles i aquells de les que, indiferentment, se’n haurà de cuidar o bé el mateix propietari, en tant que titular de l’activitat, o bé donar, cedir, o delegar, si ho vol, a un tercer per tal que les faci a canvi de la retribució que acordin. D’entre les tasques, destaca la recerca dels “ocupants”, que són aquells que gaudiran de l’estada temporal a l’habitatge. L’anàlisi d’aquesta activitat de cerca d’ocupants és la que ens ha de servir per afirmar o no si el gestor de l’habitatge turístic actua com un agent immobiliari als efectes de la Llei del dret a l’habitatge.

Es desenvolupa com una activitat de mediació? El gestor turístic realment fa labor mediadora, entre la propietat i l’ocupant? O bé l’autonomia de la seva gestió, degudament pactada, li permet actuar altrament, com per exemple abonant a la propietat un import fix desvinculat de l’ocupació i assumint, en conseqüència, els riscos i ventura de l’explotació econòmica? En aquest segon cas, el gestor es constitueix en empresa explotadora de l’activitat que es desenvolupa a l’habitatge, deixant a la propietat al marge de la gestió, sens perjudici de la responsabilitat, com ja s’ha dit, davant els ocupants i l’Administració, que entre ells quedarà subjecte al mecanisme.

La mediació clarament busca conciliar posicions inicialment contraposades i fer-les coincidir amb l’objectiu de formalitzar el contracte objecte d’encàrrec. La recerca dels interessats en el producte/serveis turístics oferts no es desenvolupa de la mateixa manera ni mitjançant les plataformes tradicionals de comercialització per a la compra, venda i/o arrendament de productes immobiliaris ni és habitual que es produeixi una negociació entre el gestor i els usuaris dels serveis, tota vegada que els preus pel serveis contractats ja estan prèviament fixats. El mecanisme per a la formalització de la contractació dels serveis, d’entre els quals es troba evidentment l’ocupació de l’habitatge, funciona a través de reserves i l’abonament del preu estipulat en l’anunci promocional, segons sigui més o menys la temporalitat. Cal ressaltar que el client el que busca és un allotjament per satisfer la seva necessitat temporal d’estada i no un habitatge, el que fa que realment la relació client /gestorpropietat s’escapi de la mediació que un agent immobiliari estableix amb els interessats en comprar, vendre o arrendar un immoble.

Estem en dos àmbits d’actuació força diferenciats: un es desenvolupa dins del sector turístic i l’altre, en l’immobiliari.

Així, cal que el gestor estigui inscrit en un registre, l’activitat dels qui l’integren no s’ajusta realment a la que ell fa? Sota el meu parer, no li cal. Si és un agent que compatibilitza la gestió turística amb la tasca d’agent immobiliari ja hi constarà inscrit i, si només gestiona habitatges turístics, no es pot fer una interpretació extensiva i considerar que hi ha de ser, entre d’altres coses perquè l’obligarem a acreditar una formació que potser no té i no té necessitat de tenir per fer aquesta tasca, o l’obligarem a subscriure unes pòlisses de responsabilitat civil i de caució que no estan pensades per a aquesta activitat. No es pot partir d’una premissa equivocada en considerar que el propietari quan decideix encarregar la gestió ho fa a un agent; la persona escollida ho serà o no ho serà. Si ho es, ja constarà al Registre i si no ho és, repeteixo, al meu entendre, no li cal. I acabo amb la conclusió del principi.