El ràting immobiliari, l’eina que aporta l’anhelada transparència al sector immobiliari

El ràting aporta transparència. Els inversors, emissors, bancs d’inversió, intermediaris i governs són els que fan servir els ràtings. Per als inversors, les agències de qualificació de riscos augmenten el ventall d’alternatives d’inversió i proporcionen mesures de risc relatiu fàcils d’utilitzar. En general, això incrementa l’eficiència del mercat, en reduir els costos tant per al que presta com el que pren prestat. Al seu torn, això augmenta la disponibilitat total de capital risc, el que condueix a un creixement més fort. A més, això obre els mercats de capitals a categories de cercadors de préstecs que no podrien accedir a aquest mercat d’una altra manera.

EL RATING AL SECTOR

En el sector immobiliari fins ara per prendre una decisió d’inversió es comptava amb una taxació i una auditoria preventiva, les quals no quantifiquen riscos, de manera que fins ara un inversor pot conèixer el valor d’un actiu però no la seva valoració immobiliari vinculat. El ràting immobiliari és el procés d’anàlisi dels riscos associats a l’activitat immobiliària i la qualificació d’aquests en relació amb el territori, amb els actius immobiliaris o amb els seus desenvolupaments. Per a això es determinen tots els riscos sistemàtics i específics que poden afectar una inversió immobiliària.

És l’eina que aporta el coneixement necessari al planificador, al gestor i l’inversor per dur a terme amb seguretat la seva presa de decisions. Aporta eficàcia i transparència al mercat immobiliari i afavoreix la seva obertura als capitals internacionals.

TIPUS DE RATING IMMOBILIARI

Una característica essencial dels productes immobiliaris és la seva vinculació al terreny, de manera que la valoració immobiliari té un component territorial molt marcat. El negoci immobiliari, com tots els negocis, es veu influenciat per l’entorn, per tots els riscos que introdueixen les condicions externes als actius immobiliaris i també per tots els condicionants i riscos propis de cada actiu immobiliari i els seus possibles desenvolupaments. El desenvolupament d’un actiu immobiliari depèn, a més de les condicions del seu entorn, en gran mesura dels plantejaments de l’inversor per al mateix.

En el procés d’identificació dels riscos que poden afectar un negoci immobiliari establim tres nivells que es corresponen amb el territori, l’actiu immobiliari i amb el seu desenvolupament. Els riscos relacionats amb el territori seran els sistemàtics, els relacionats amb l’actiu i el seu desenvolupament seran els específics.

Aquesta estructuració dóna lloc a tres tipus de ràting, el territorial, el de l’actiu i el del desenvolupament:

Rating del Terrirorio (TR): Establiment de la capacitat d’un territori per a l’obtenció de les rendibilitats corresponents a cada tipologia en el desenvolupament de l’activitat immobiliària (riscos sistemàtics).

Rating de l’Actiu (AR): Establiment de la capacitat d’un actiu per a l’obtenció de les rendibilitats corresponents a cada tipologia en el desenvolupament de l’activitat immobiliària (riscos específics).

Rating del desenvolupament (DR): Establiment de la capacitat d’un desenvolupament immobiliari per produir la rendibilitat exigida al mateix (riscos específics).

QUÈ APORTA EL RATING IMMOBILIARI DEL TERRITORI?

En el camp del planejament, la valoració immobiliari del territori és l’eina que:

  • Identifica les oportunitats de desenvolupament de les diferents tipologies edificatòries a cada zona o àmbit de
  • Detecta les amenaces o riscos derivats de la manca d’adaptació del planejament a les necessitats reals de creixement vinculades a cada ús o tipologia.
  • Actua com a sistema de verificació de l’adequació del planejament a la realitat del territori i les seves necessitats.

El TR o ràting immobiliari del territori ens indica el nivell de risc d’una determinada zona per a cadascuna de les tipologies edificatòries.

QUÈ POT APORTAR EL RATING D’ACTIUS IMMOBILIARIS I ELS SEUS DESENVOLUPAMENTS?

Els actius immobiliaris i els desenvolupaments d’aquests actius plantegen riscos específics que cal conèixer. El ràting immobiliari ens aporta la informació necessària per a:

  • Una presa de decisions fonamentada per a la compra o venda d’actius
  • Una gestió eficaç dels immobles
  • L’anticipació i prevenció dels riscos que poden afectar els actius.