El mercat inmobiliari creixerà el 2018 malgrat la incertesa política

Optimisme generalitzat entre els participants en la III Tribuna Immoscòpia, que va comptar amb l’assistència de més de 300 professionals del sector immobiliari. Especialistes del mercat residencial d’obra nova i segona mà, així com del sector financer, van expressar la seva confiança en el creixement del mercat per a aquest 2018, amb un augment de tots els indicadors.

Enguany la III Tribuna Immoscòpia (una “jornada molt útil i necessària” en els inicis d’un nou any, va dir el president del Fòrum Immoscòpia, Joan-Ramon València) s’iniciava amb l’evident preocupació sobre l’afecció que pot tenir al mercat immobiliari la situació social i política que s’estan vivint a Catalunya. No obstant, tots els participants van coincidir a minimitzar aquest impacte.

Especialment contundent va ser el Secretari de Millora urbana i Habitatge, Carles Sala, que va inaugurar la jornada amb una intervenció centrada en argumentar que “la incertesa que envolta Catalunya és la mateixa que pot afectar la resta de l’Estat espanyol” i que, de fet, la situació política al nostre territori està tapant altres amenaces que afecten el mercat espanyol, com per exemple el fet que la Comissió Europea va avisar fa unes setmanes que l’esforç fiscal de l’Estat és molt insuficient i es desvia per un ampli marge de l’ajustament per sobre de 5 dècimes del PIB que va demanar Brussel·les l’any 2016. Així va insistir que les principals amenaces al sector no provenen de la conflictivitat política sinó de les condicions macroeconòmiques, especialment el creixement de l’ocupació i la manca d’un pressupost per a l’any 2018.

En aquest sentit, Sala va assegurar que no creu que “la conjuntura política afecti la demanda domèstica”. Com a prova d’això, Sala va oferir les últimes dades del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, que a 31 de desembre de 2017 comptava amb 6.200 agents, un 14% més que tot just un any abans i un 30% més que fa dos, el que demostra la bona salut del sector.

Sala va recordar també que des de finals de 2016 s’està alertant sobre com afectaria la incertesa política al mercat immobiliari, però que de moment les dades són molt encoratjadores, tot i que va reconèixer una certa “suspensió d’inversions, especialment l’estrangera, a l’espera d’esdeveniments”. Va demanar, així, que “no ens quedem només amb la portada, sinó que llegim l’escenari sencer” i va assegurar que la pròxima legislatura seria difícil, encara que amb possibilitats de ser estable, la qual cosa es necessitaria per poder fer un “compendi legal coherent que doni sentit a la planificació dels propers 15 anys en matèria d’habitatge”.

Indicadors econòmics positius

Al marge de l’alt grau d’incertesa política, el 2017 va tancar amb dades optimistes després d’un any d’evolució favorable juntament amb un cicle expansiu de l’economia, segons explicaven diversos analistes. Ho va resumir en la seva intervenció el president de la Tribuna Immoscòpia, Vicenç Hernández: “L’exercici 2017 s’ha tancat amb dades molt positives per al sector. Dades com la pujada del 7,5% del preu de l’habitatge en grans ciutats i un 4,5% en habitatge nou i usat, l’augment del 18% de transaccions a nivell nacional i una rendibilitat de la inversió al voltant del 7% són totes dades francament bones i que conviden a l’optimisme”.

Els indicadors econòmics mostren més solidesa i els pronòstics que s’han anat publicant en mitjans de comunicació i cases d’anàlisi per al present any són positius i altament optimistes. Com es poden projectar els resultats de 2017?

Segons Carlos Casanovas, director corporatiu de CaixaBank, des de fa tres anys estem essent testimonis de l’arrencada d’un nou cicle econòmic que en 2017 es va consolidar. Aquesta afirmació es basa en els múltiples indicadors que, segons Casanovas, en aquests moments estan molt propers als de l’Eurozona.

Aquests indicadors afecten de forma molt positiva el sector immobiliari: el nombre de transaccions immobiliàries creix a un ritme de més del 10% anual des de 2013, passant d’un total de 300.568 a 457.689 en l’any 2016, amb una projecció de 520.104 el 2017, segons CaixaBank Research.

Característiques de la demanda

Ens trobem “en un moment de demanda saludable: compra per a ús propi o inversió per rendibilitzar amb lloguer”, va apuntar Casanovas. No obstant, aquesta demanda és majoritàriament de reposició. “El pes de les transaccions d’habitatges de segona mà cada any és més significatiu, passant del 63% del total el 2011 al 91% en 2017”, va asegurar.

Pel que fa a la demanda immobiliària de segona residència, cal distingir entre el comprador nacional i l’estranger, va apuntar Casanovas, perquè tenen característiques molt diferenciades.

Segons les enquestes, el 36.2% de les llars espanyoles es declaren propietàries d’una segona residència. El comprador nacional es decanta sobretot per actius amb forta correcció de valor i orientats a classe alta i mitjana, i inverteix uns 80.000 € de mitjana, en dades d’Idealista, amb finançament més restrictiu.

El comprador estranger, que actualment realitza ja el 17% de totes les transaccions immobiliàries a Espanya, compra en entorns de comercialització exclusiva, principalment a

Costa del Sol, Balears i Canàries. Ara bé, es pot esperar una possible afectació pel Brexit, va insinuar Casanovas.

Pel que fa a la demanda immobiliària d’obra nova, la situació és més extrema. La demanda de primer accés a l’habitatge, que tradicionalment ha estat el segment de població que ha consolidat els creixements del mercat immobiliari, representa ara poc més del 20% del total de la demanda d’obra nova a causa de l’absència d’immigració i el nul increment de la població, la dificultat en el finançament i l’elevada edat d’emancipació.

La demanda de reposició, en canvi, es tracta ara d’una demana solvent embassada durant aquests anys de crisi, amb elevades taxes d’estalvi, en un escenari de tipus baixos. I en un context en el que la retribució del passiu tradicional es troba sota mínims, la compra d’habitatge es configura com una bona alternativa a l’estalvi. La prova és que una de cada quatre vendes són a inversors, va afirmar Casanovas.

Aquesta demanda alta i heterogènia, però, no acaba de trobar correlació en un sector incapaç en aquests moments de produir la quantitat d’habitatge necessari. Per aquest motiu, Casanovas va insistir que el sector de la promoció cal que trobi les fórmules per satisfer la demanda actual.

ivats del turisme, un 10,4%.017 tant, aquesta demanda ns trobem en un moment s dels paressos derivats del turisme, un 10,4%.017

Així doncs, tenint en compte tot allò abans esmentat, les expectatives del mercat immobiliari per a 2018 són excel·lents, sota el punt de vista de Casanovas, entre d’altres coses perquè:

  • Els ràtios d’accessibilitat es mantenen relativament estables (preu de l’habitatge sobre renda bruta disponible per llar).
  • El percentatge de renda destinat al primer any d’hipoteca és el 34% (lluny del 50% que es va arribar a assolir).
  • Les condicions financeres també recolzen el sector (augment dels crèdits concedits durant el 2017).
  • La millora de la situació econòmica impulsa la demanda.

En aquest context, assegura Casanova, podem esperar que les compravendes creixin cap a les 550.000 unitats venudes i que els preus podrien augmentin entre el 4,5 i el 6%.

 

Obra nova: molta demanda i poca oferta

La compra d’habitatge va augmentar el 2017 per primer cop des de l’any 2006. Aquest era el punt de partida de la taula rodona sobre expectatives del mercat immobiliari residencial d’obra nova, en la qual hi van participar Elena Massot, CEO del grup Vertix i Vicepresidenta d’APCE Catalunya, Francisco Javier Pérez, Director General de Solvia Promociones, Mario Lapiedra, Director General immobiliari de Neinor Homes i Joan Pla, President del Barcelona Urban Cluster.

La taula, moderada pel professor de IESE Business School José Luis Suárez, va centrar gran part del debat sobre el desequilibri entre oferta i demanda que condicionarà un augment dels preus amb tota probabilitat, segons van coincidir els participants.

I és que el 2017 es van visar 81.701 habitages d’obra nova que, tot i suposar un creixement del 28% respecte de l’any anterior, estan molt lluny de satisfer la demanda actual i la futura. De fet, José Luis Suárez va afirmar que es necessitaran 150.000 habitatges nous a l’any, segons previsions de l’IESE Business School.

A Catalunya, va explicar el president de l’APCE Catalunya, Lluís Marsà, en la ponència final de la jornada, el 2017 es van iniciar 11.500 habitatges, la qual cosa significa que hi ha una evolució a l’alça des que s’assolís el mínim de 3.300 el 2013. “Segons els nostres estudis”, va afegir Marsà, “en un mercat normalitzat la producció hauria de ser de 24.000 o 25.000 habitatges” per al mercat català.

Es tracta, a més, d’un problema de difícil solució, atesa la dificultat d’aconseguir sòl, ja que hi ha poc i “cap ajuntament ho està creant, el que pot arribar a ser un problema”, segons Joan Pla, president del Barcelona Urban Cluster.

També en Lluís Marsà es va pronunciar sobre la generació de sòl finalista en la seva intervenció posterior, assegurant que “és el gran repte, perquè s’han reactivitat la primera i segona mà però no hi ha hagut finançament per generar sòl. Això, unit a la inseguretat jurídica i a uns criteris molt restrictius per part dels ajuntaments per desenvolupar sòls, fa que el tema estigui paralitzat i és un gran problema perquè tensiona els preus”.

Aquesta serà una de les grans dificultats del sector de la promoció, un sector que en paraules del professor de l’IESE Business School, “està en la seva infància, renaixent després d’haver pràcticament desaparegut amb la crisi, el que significa que les seves estructures s’estan encara definint”.

En aquest nou sector, va afegir Francisco Javier Pérez, director general de Solvia Promocions, hi apareixen nous actors: els servicers, les grans promotores que tenen al darrere un fons, els promotors que han sobreviscut la crisi, les socimis i una incipient figura, el nou petit promotor que està sent recolzat per les entitats financeres en les seves promocions.

Segona mà: un mercat fluid i alcista

El mercat de segona mà es troba en un moment excel·lent. Al tancament de l’exercici, s’havien realitzat 520.000 operacions de compravenda a tot Espanya i, si es compleixen els pronòstics del professor d’IESE José Luis Suárez, el 2018 finalitzarà amb més de 550.000 unitats venudes, la qual cosa suposaria un creixement aproximat del 10% respecte de 2017.

Resultats molt positius que van debatre els participants a la taula rodona sobre el mercat residencial de segona mà: Natalia Bueno, CEO d’Immobiliària Bueno i Vicepresidenta del Col·legi d’API de Balears, María José Corrales, Presidenta de Vivienda2, Christian Gracia, Director de l’Àrea de comercialització d’habitatge de Forcadell i Leonard Cromstedt, President i Regional Operating Principal de Keller Williams Spain.

A Madrid, Barcelona, Andalusia i Balears, àrees en les que es van realitzar al voltant del 50% de transaccions immobiliàries el 2017, els resultats de l’any passat, especialment de l’últim trimestre, fan presagiar un 2018 optimista.

“Balears porta dos anys de creixement continuat i d’increment de preus. En aquests moments, és líder en preus de venda de la mitja nacional. Les expectatives d’aquest any són de creixement”, va augurar Natalia Bueno, que va explicar també que el 80% de totes les vendes que es realitzen són d’habitatges de segona mà i, del total, més d’un 30% és d’estrangers. “Són bàsicament inversors que compren per llogar i busquen una rendibilitat mínima del 5%”. I és que el lloguer a Balears es va revaloritzar un 22% el 2017, segons Bueno.

Continuant amb el mercat estranger, Leonard Cromstedt va recordar que va representar el 2017 el 17% del global d’’habitatges, és a dir, “ quasi un de cada 5 habitatges que es venen és a estrangers. És moltíssim”. Si es cuiden els clients, els processos i la seguretat jurídica, és molt possible que “Espanya es converteixi en el país número 1 en vendes a estrangers”.

En aquest sentit, Cromstedt va assegurar que situacions alienes al mercat, com el Brexit, havien afectat durant un breu període de temps el seu normal funcionament, però que Espanya continua sent el destí preferit per a molts clients estrangers, especialment pel que fa a les costes.

Situació similar va patir el mercat immobiliari residencial a Barcelona a causa de la situació política. No obstant, “després d’una aturada d’alguns mesos de la demanda, després es va veure una recuperació vertiginosa el mes de desembre i l’arrencada d’any ha estat, com a mínim, igual que la de 2017”, va assegurar Christian Gracia, director de l’àrea de comercialització d’habitatge de Forcadell.

En aquesta línia, Gracia va augurar que els preus de l’habitatge augmentaran un 5%, les transaccions un 10% i la concessió de crèdits immobiliaris pot augmentar un 15%. “Tenim unes expectatives molt bones per aquest 2018, sense caure en excessives eufòries, que no ens van portar res bo anys enrere”, va afirmar Gracia.

 Inversors i finançadors: més crèdit i més inversió

Pel que fa a les inversions immobiliàries a Espanya, els fons les han augmentat durant 2017. “Té límit aquest interès?”, es preguntava el moderador de la taula rodona sobre expectatives dels inversors i finançadors el 2018, José Luis Suárez, en el seu inici.

Va donar resposta a aquesta qüestió Joaquín Castellví, CEO d’Stoneweg, que va participar a la taula rodona juntament amb José Manuel Fernández, Subdirector General d’UCI i

Jaume Oliu, Director Real Estate & Mercats Institucionals de Banc de Sabadell.

Castellví va apuntar que des del punt de vista de l’inversor internacional que està buscant activament inversions a Europa, segons l’experiència d’Stoneweg, els mercats dels diferents països europeus es troben en punts molt diferents.

“Al Regne Unit hi ha el Brexit i als preus que hi has d’entrar, no et compensa el risc”, va dir Castellví, que va assegurar que tampoc veien grans oportunitats per al capital que busca unes rendibilitats al voltant del 15% a Alemanya, ja que per les seves estructures de capital, en aquests moments “està fent por invertir”. Pel que fa a França, va continuar Castellví, “no ha fet els deures, com ha fet Espanya, i en termes de preu/m2 en les diferents subclasses d’actius immobiliaris segueix sent cara”. La situació d’Itàlia, va dir, és similar a d’Espanya fa tres o quatres anys (“nosaltres estem molt presents, hi estem comprant molt deute”), però Castellví considera que Espanya, des d’un angle de la promoció, “continuarà sent un mercat molt atractiu durant el 2018” i Stoneweg continuarà essent molt activa a Madrid, Barcelona i la costa mediterrània.

Durant 2017, a més, els fons d’inversió han començat a apostar per finançar alguns productes que no troben sortida a les entitats bancàries, com és la compra de sòl. Stoneweg, de fet, ja ha entrat en el finançament de la compra de sòl a vàries promotores, amb un finançament bastant més car que el de l’entitat bancària ordinària i en la primera fase del procés de promoció, en la qual els bancs no hi poden aportar el seu capital per tractar-se d’operacions amb risc més elevat.

Segons Jaume Oliu, Director de Real Estate & Mercats Institucionals de Banc de Sabadell, tot i que l’entitat que representa va estor molt activa en el sector de la promoció el 2017, atorgant préstecs per valor de 2.500 milions d’euros (“dintre de la disciplina i la prudència amb la que creiem que s’ha de finançar aquesta activitat”, va afirmar), és cert que, per regulació i risc de les operacions, els bancs no poden finançar alguns productes, com és el sòl, i per tant, deixen certs “nínxols de mercat” que estan aprofitant els fons d’inversió.

Diferent és el cas del préstec a particulars, un mercat en el que “hi ha molt negoci”, segons Oliu, però a on el nivell de competència és ferotge i això “es tradueix en la compressió dels marges que tenen els bancs”. En aquesta àrea, va comentar Oliu, a mesura que passi el temps les hipoteques es convertiran en una commodity, pràcticament una matèria primària, i “si els bancs no són capaços de donar un valor afegit, serà molt difícil guanyar-s’hi la vida, perquè hi ha molta competència. O se li dóna quelcom al client que justifiqui finançar-se amb tu o serà difícil que et triïn”.

El mercat de préstec a particulars es veurà afectat per la pujada de tipus d’interès que, segons tots els participants a la taula rodona, es produirà sens dubte el 2018.

José Manuel Fernández, Subdirector General d’UCI, va assegurar que “ja existeix un pressió al alça sobre els tipus més a mig i llarg termini, els SWAP, però encara no s’està reflectint en l’evolució dels tipus més a curt termini, en l’Euríbor. Però aquesta és una anomalia financera que es corregirà en breu”.

Com afectarà això les hipoteques actuals és una de les preocupacions del sector, però és probable que l’increment d’algunes hipoteques sigui important. “Aquesta és l’assignatura pendent de la banca”, va assegurar Fernández, que considera que cal revertir la proporció d’hipoteques a interès fix i variable per tal de minimitzar els riscos d’hipotètiques pujadas d’interès.

Tot i això, les expectatives són molt bones. Segons va explicar Jaume Oliu, Banc Sabadell va batre el desembre el seu rècord històric d’hipoteques concedides a Catalunya i es mostrava convençut que “seguiran pujant els preus, també el 2019  i el 2020, i després s’aniran frenant els creixements, però l’activitat serà molt alta”.

I del préstec a particulars, el debat va a passar als intermediadors financers, perquè, tal i com va recordar també José Manuel Fernández, Subdirector General d’UCI, es troba en marxa el projecte de llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que regularà el règim jurídic dels intermediaris de crèdit immobiliari i els prestadors immobiliaris.

Aquesta llei, que segons va anunciar Fernández es preveu que s’aprovi cap al segon semestre de 2018, està passant força desapercebuda pel que fa a la regulació dels intermediadors financers i només s’està publicant als mitjans de comunicació la part que està relacionada amb l’exigència de transparència amb la relació amb el consumidor.

En aquest sentit, el projecte de indica en la seva exposició de motius:

 “La secció 2a recull les normes de conducta que prestadors, intermediaris de crèdit immobiliari i representants designats han de complir en el procés d’elaboració, promoció, comercialització i contractació de préstecs immobiliaris, tant respecte de la seva organització interna, com respecte del client [..]”.

Alhora, també especifica que regula:

“[…] els requisits d’accés a l’activitat i el règim de supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants designats i els prestadors immobiliaris. Aquells operadors que vulguin realitzar professionalment aquestes activitats hauran d’estar degudament inscrits en el corresponent registre públic i comptar, entre d’altres aspectes, amb reconegut prestigi i coneixements i competència adequats.”

Precisament Fernández va destacar “la contradicció que es reguli a tot el territori espanyol la intermediació financera abans que la pròpia activitat immobiliària, com ja es va fer a Catalunya”. Així mateix, va insistir en la importància d’estar preparat per tal de poder complir tots els requisits que imposarà la nova normativa.

La taula rodona va finalitzar amb una anàlisi per part dels ponents de la relació entre els bancs i els API.

José Manuel Fernández va retreure els API que s’hagin “desentès del finançament dels seus clients” i va recordar que, per exemple, al Regne Unit els intermediadors financers suposen per a la banca el 80% de la seva originació de crèdits. “No s’ha de dissociar la venda de l’immoble del finançament de l’immoble, entre d’altres coses perquè els bancs cada cop estan reduint més la seva presència física”, va finalitzar.

Per la seva banda, Jaume Oliu va asseverar que per a Banc Sabadell “l’API és fonamental”, perquè “és qui acompanya el client en tot el procés, és qui sap del sector, és qui entén l’immoble”. A més, va afegir que la relació entre l’API i el banc és fonamental perquè el servei que se li presta al client sigui satisfactori i que, per aquest motiu, “ens estem centrant en la relació que tenim amb diferents API i escollint aquells que milloren l’experiència de compra del nostre client” i que són capaços de crear vincles de confiança.

La importància cabdal d’aquesta confiança la va tenir molt present també en Joan Ollé, president del col·lectiu API a Catalunya, que va cloure la jornada recordant que “els agents immobiliaris ens hem de guanyar la confiança dels consumidors oferint-los seguretat”.

Rebeca Pérez