Aspectes Jurídics i Fiscals en inversions immobiliàries a Espanya per no residents

La recuperació del mercat immobiliari al nostre país ha arribat de la mà, en gran mesura, de la inversió internacional. Aquesta inversió s’ha fet patent per l’interès, en primer lloc, dels fons d’inversió internacionals, que a partir de l’any 2013 van veure a Espanya un mercat interessant per realitzar les seves inversions, en previsió de plusvàlues i rendibilitats futures.

Posteriorment, un cop Espanya va entrar dins el catàleg dels grans inversors com a zona d’interès, aquest interès es va traslladar a l’inversor individual, que va veure l’oportunitat d’invertir a Espanya a un preu raonable. Els motius que poden portar a un inversor poden ser diversos, però destaquem:

  • L’oportunitat d’adquirir una residència per al seu ús i gaudi. Tant en les grans capitals com en les zones turístiques de la costa mediterrània.
  • La inversió, amb l’objecte de rendibilitzar la compra obtenint rendes per la via del lloguer.
  • L’ús mixt, que en moltes ocasions es produeix, on l’inversor utilitza el immoble per al seu propi ús i tracta d’obtenir una rendibilitat addicional, en molts casos cedint l’actiu als seus compatriotes a canvi d’un preu.

Aquests inversors, diguem-ne, particulars, vénen al nostre país buscant producte per invertir i un cop han decidit la inversió, és inevitable que ens consultin sobre els efectes impositius que l’adquisició de l’actiu, el seu manteniment i la seva posterior venda els implicarà, i en moltes ocasions ens consultaran sobre si és preferible l’adquisició directa de l’immoble o l’ús de societats que siguin les compradores de l’actiu. Òbviament la resposta no és única i dependrà en gran mesura de la destinació que els inversors decideixin donar a l’immoble.

I. INVERSIÓ DIRECTA

A. ADQUISICIÓ D’IMMOBLES

Impost sobre el valor afegit (IVA), impostos sobre actes jurídics documentats (AJD)

o impost sobre transmissions patrimonials (TPO)

La compra d’un bé immoble per part d’un no resident estarà subjecta a tributació al nostre país, de la mateixa manera que ho estaria per a un nacional. En la compra haurem de distingir si estem en presència d’una primera adquisició d’immoble, transmissió realitzada pel promotor després de l’edificació de l’immoble o davant d’una segona transmissió del mateix, considerant, en aquest últim cas, si és possible o no la renúncia a l’exempció de l’IVA.

D’estar en presència d’una primera transmissió, l’inversor haurà de tributar per l’IVA a un tipus impositiu del 10%; addicionalment, l’operació estarà subjecta a l’AJD, al tipus impositiu establert per la Comunitat Autònoma en què es trobi el bé immoble (així, a Catalunya el tipus impositiu serà del 1,5%). És important assenyalar que, segons el tipus d’actiu adquirit, l’IVA suportat en la compra podrà ser deduïble i recuperat per l’inversor. Així, quan estem en presència de l’adquisició de locals, oficines, etc. que es van a afectar una activitat econòmica, aquest IVA serà deduïble, mentre que amb caràcter general si es tracta d’habitatges o actius que no es van a afectar una activitat econòmica, l’IVA no serà deduïble i es transformarà en un major valor de la inversió. Si l’adquirent li fos d’aplicació la regla de prorrata en l’IVA, la deduïbilitat de l’impost podrà ser parcial.

En una segona transmissió, la venda estarà subjecta a TPO, que a Catalunya tindrà un cost del 10% si el valor de l’immoble és igual o inferior a 1.000.000 € i a partir d’aquesta xifra passarà a tributar per l’excés al 11%.

Per a aquells casos en què l’IVA pogués acabar sent deduïble, totalment o parcialment, hi hauria la possibilitat de procedir a realitzar la renúncia a l’exempció de l’IVA i per tant subjectar la transmissió a aquest impost. La renúncia a l’exempció comporta l’aplicació d’un tipus incrementat d’AJD, que a la comunitat autònoma de Catalunya és equivalent al 2,5%. Addicionalment a aquests costos, l’inversor haurà d’incorporar les despeses notarials i registrals que es generaran com a conseqüència de la inversió.

B. FISCALITAT ANUAL PEL MANTENIMENT DEL BÉ IMMOBLE EN PROPIETAT

 Impost sobre el Patrimoni (IP)

El contribuent no resident propietari d’un bé immoble estarà subjecte a l’IP pels actius situats a Espanya.

La base imposable que haurà de declarar serà el més gran dels valors següents:

  • El preu d’adquisició.
  • El valor cadastral.
  • El valor comprovat per les autoritats tributàries.

El valor del finançament vinculada a l’adquisició (hipoteques) redueix la base imposable de l’impost.

L’IP és un impost la recaptació està cedida a les comunitats autònomes i aquestes poden establir determinades especialitats en l’impost. En aquest sentit, és important destacar que l’inversor no resident aplicarà la normativa estatal, llevat que l’inversor sigui resident a la UE, en aquest cas podrà escollir entre aplicar la normativa estatal o la de la comunitat autònoma on es trobi l’actiu o actius de més valor.

Els tipus impositius, d’acord amb la normativa estatal, estan entre el 0,2 i el 2,5 per 100.

Addicionalment, hi ha una exempció general en l’impost que d’acord amb la normativa estatal arriba als 700.000 € ia Catalunya els 500.000 €. En aquest cas és evident que al no resident comunitari, cas de tenir la majoria dels béns immobles a Catalunya, sempre li serà més econòmic aplicar la normativa estatal abans que la de la comunitat autònoma de Catalunya.

Impost sobre la renda de no residents (IRNR)

En relació a aquest impost, assenyalar que la fiscalitat és diferent si l’immoble va ser utilitzat per a l’ús propi del no resident o es va a destinar al lloguer.

En el primer cas, la persona física haurà de tributar per les rendes presumptes per l’ús de l’immoble. Aquestes rendes es valoren en el 2% del valor cadastral de l’immoble o en l’1,1%, si el valor cadastral s’ha revisat en els últims 10 anys.

Pel que fa als ingressos generats pel lloguer, es tributarà pels ingressos reals obtinguts, amb la particularitat que, si l’inversor és resident a la UE, les despeses suportades seran deduïbles, mentre que si l’inversor no té la seva residència fiscal en la UE no tindrà la possibilitat de deduir cap despesa, havent de tributar pels ingressos íntegres que li genera l’activitat.

El tipus impositiu serà el 24% si no és resident a la UE i el 19% si resideix a la UE.

Quan el tipus impositiu sigui diferent del general, i l’efecte de poder aplicar un tipus inferior al 24% o poder aplicar determinats beneficis fiscals, com la deducció de despeses per a residents a la UE, serà requisit imprescindible que s’acompanyi a la liquidació de l’impost una declaració de les autoritats fiscals del país d’origen del no resident a on es posi de manifest que aquest és resident en aquell país. En el supòsit de no poder acompanyar aquest certificat, que pot tenir una validesa d’un any, el tipus que s’aplicaria a les rendes obtingudes pel no resident serà el tipus general del 24%.

 Impost sobre béns Immobles (IBI)

Aquest és un impost municipal, que grava la propietat sobre el bé immoble i es merita anualment el dia 1 de gener de cada any. Es calcula a partir del valor cadastral determinat per les ponències de valors establertes pels ajuntaments.

C. TRANSMISSIÓ DELS IMMOBLES

Predir el futur mai resulta senzill i menys quan d’impostos estem parlant, ja que la normativa varia freqüentment i el que és vàlid a dia d’avui potser no ho sigui d’aquí a un o dos anys.

En qualsevol cas, a dia d’avui, si haguéssim de analitzar la fiscalitat relativa a l’alienació d’un bé immoble al nostre país, estaríem parlant d’una tributació del 19% del benefici obtingut, és a dir, entre la diferència entre el cost de la compra, impostos i altres despeses incloses, i el valor de venda de l’immoble.

Addicionalment, és important tenir en consideració que, a les vendes realitzades per no residents de fora de la UE, la normativa espanyola imposa a l’adquirent l’obligació de practicar una retenció a compte dels impostos del transmissor equivalent al 3% del valor d’alienació. Aquesta retenció es practicarà, en qualsevol cas, encara que en l’operació no s’hagi produït plusvàlua alguna. Posteriorment, quan va el no resident realitzi la seva declaració d’impostos a Espanya, aquest import retingut a compte es descomptarà de l’impost a pagar i si hi hagués hagut un excés de tributació se li retornarà.

Quan parlem de plusvàlues per vendes tes a no residents, igual que quan tractàvem els diferents tipus de rendes que es generaven per l’ús o l’explotació d’immobles a Espanya, caldrà tenir en consideració els convenis per evitar la doble imposició internacional que Espanya té subscrita amb diferents països, ja que previsiblement la totalitat de l’impost o una part important del mateix podran ser deduïts com a impost pagat al país d’origen del no resident.

En tots els convenis que Espanya té signats, la potestat tributària s’estableix en el lloc en el qual se situa materialment el bé immoble, si bé els convenis permeten a l’estat de residència del transmissor poder sotmetre a gravamen la plusvàlua també al seu país.

Impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU)

Aquest impost és de caràcter municipal i es troba regulat per la Llei d’Hisendes Locals que dóna als municipis la possibilitat de regular, dins de determinats límits, el seu règim tributari. El transmissor és qui ha de pagar l’impost i la quantia es calcula sobre la base del valor cadastral de l’immoble, el nombre d’anys que ha romàs com a propietat del venedor i un tipus impositiu que determinen anualment les autoritats locals i que regulen, dins dels límits a què ens referíem anteriorment, en les ordenances fiscals del municipi. En relació a aquest impost, únicament tenir en consideració les recents resolucions del Tribunal Constitucional que posen de manifest que, de no haver plusvàlua en la venda de l’immoble, l’impost no ha de reportar-se.

II. INVERSIÓ INDIRECTA: ADQUISICIÓ A TRAVÉS D’UNA SOCIETAT IMMOBILIÀRIA ESPANYOLA O D’UNA ENTITAT NO RESIDENT

És habitual que l’inversor ens consulti sobre si és preferible tenir els immobles de manera directa o bé per mitjà de societats. La resposta dependrà de l’ús que es vulgui donar a l’immoble. Així, si l’ús serà per al consum de l’adquirent, la millor alternativa, en principi, és que l’adquisició sigui directa i no s’interposen societats, per les particularitats que més endavant s’indicaran. En relació als impostos derivats de l’adquisició (IVA, AJD o TPO, l’IBI, pel manteniment, i l’IIVTNU, per la venda) ens remetem al que indica l’apartat I. anterior.

Les especialitats es produeixen en relació als següents impostos.

Impost sobre el Patrimoni

En aquest supòsit, si l’accionista de la societat és una persona física, haurà de declarar per l’IP en els termes a què ens referíem en l’apartat anterior de l’IP, però havent de declarar-les accions pel major dels següents valors:

  • Valor teòric comptable de la societat.
  • Valor nominal de les accions.
  • Valor que resulti de capitalitzar al 20% la mitjana dels beneficis obtinguts en els tres exercicis anteriors a la data de meritació de l’IP.

Això no obstant, si els comptes anuals de la societat estan auditats podrà declarar pel valor teòric comptable, encara que qualsevol dels altres dos valors sigui superior.

En relació a la meritació d’aquest impost i vinculat a la tinença de les participacions, caldrà revisar els convenis internacionals per evitar la doble imposició, ja que alguns d’ells concedeixen una exempció per IP.

Impost sobre Societats (IS)

Les particularitats que hem de tenir en consideració en relació a l’IS són les següents.

El tipus impositiu serà del 25 per 100 del benefici obtingut per l’entitat, essent totes les despeses vinculades a l’activitat fiscalment deduïbles, sempre que l’immoble s’entengui afecte a una activitat econòmica.

És important destacar que, si l’immoble va ser usat per socis o administradors de l’entitat, total o parcialment, aplicarà la legislació sobre preus de transferència i, per tant, s’ha de calcular un lloguer de mer- cat per l’ús que es vagi a fer sobre l’immoble, habitualment un habitatge. Aquest lloguer serà ingrés per a la societat i haurà de tributar per l’impost.

El propi passarà amb el benefici que es generi amb la venda de l’immoble, que tributarà per IS. En aquest supòsit, com qui ven és una societat espanyola, el comprador no està obligat a practicar la retenció del 3%.

Posteriorment, si aquests ingressos per la renda o beneficis per la venda volen ser distribuïts als socis de l’entitat, s’haurà d’analitzar convenientment tant l’aplicació en països membres de la UE de la directiva matriu- filial, que exonera de tributació a determinats dividends, com els convenis subscrits per Espanya amb el país de residència del soci o socis de l’entitat.

 Impost sobre Actius no productius

Es tracta d’un impost de recent creació, que aplicarà, si escau, a Catalunya, i el primer meritació es va produir el 30 de juny passat, però que encara no ha pogut ser liquidat per falta del corresponent desenvolupament reglamentari. Addicionalment, és important destacar que la llei que ho re- gula ha estat impugnada davant del Tribunal Constitucional pel Govern espanyol.

En el cas de societats tenidores d’immobles a Catalunya, la base imposable serà el valor cadastral de l’immoble, la quota estarà entre tipus del 0,210% i el 2,750% és l’últim tipus aplicable a béns immobles no afectes de més de 10.695,996, 06 € de valor cadastral. En qualsevol cas, haurem d’estar a l’espera de veure com prospera el recurs d’inconstitucionalitat a què ens referíem anteriorment.

Finalment, en ocasions, qui inverteix al nostre país ja disposa d’una entitat constituïda al seu propi país, de manera que qui inverteix no és una societat espanyola, sinó que és una entitat no resident.

En aquest cas, esmentar que tot i que una societat no resident no hauria de pagar IP a Espanya si els seus accionistes són així mateix no residents, una resolució de la Direcció General de Tributs (V4968-16) considera que sí poden estar subjectes a l’IP, tot i ser no residents, si els actius principals de la societat estan situats a Espanya.

D’altra banda, la venda que facin aquestes entitats dels seus actius, en la mesura que no siguin residents a països de la UE, també estaran subjectes a la retenció del 3%.

III. VISATS DE INVERSOR I PERMÍS DE RESIDÈNCIA A ESPANYA

Aquesta fórmula, existent en altres estats del nostre entorn, és una forma d’atracció del capital estranger al nostre país, oferint la possibilitat a l’inversor de determinats imports d’obtenir la residència a Espanya.

La inversió requerida pot revestir diferents formes. Destacarem les que tenen a veure amb la inversió directa o indirecta en béns immobles a què ens hem referit al llarg d’aquest article:

  • Inversions en béns immobles situats a Espanya amb una inversió neta mínima de 500.000 €.
  • Inversió de més de 1.000.000 € en accions o participacions, d’entitats cotitzades o no cotitzades.

Per poder obtenir la residència a Espanya, l’inversor ha de poder demostrar: (i) l’efectivitat de la inversió i el seu import, (ii) que disposa d’una assegurança sanitària privada contractat a Espanya, (iii) certificat de família (si el cònjuge i / o els fills dependents sol·liciten també el visat), (iv) certificat d’antecedents penals, (v) poder demostrar l’estada a Espanya d’almenys un dia a l’any.

És evident que l’avantatge que a un inversor no comunitari li pot representar la possibilitat d’obtenir aquest permís de residència és un valor afegit que en ocasions pot fer decantar la balança a un inversor internacional per optar per invertir a Espanya.

Article publicat a la revista IMMOSCÒPIA, núm. 16, octubre 2017