L’impacte de les etiquetes energètiques en el mercat residencial: Primers resultats d’un programa d’investigació a Espanya

A Europa s’ha demostrat que existeix una correlació positiva entre l’eficiència energètica mesurada a través dels certificats d’eficiència energètica (CEE) i el preu del lloguer i, sobretot, de venda dels immobles. El Projecte EnerValor estudiarà si aquest mateix fenomen s’està donant a Espanya, tot i que aquí el CEE té un menor recorregut.

A Europa els edificis són responsables del consum del 40% de l’energia i el 36% de les emissions de diòxid de carboni. Aquesta situació planteja enormes riscos des del punt de vista ambiental, socioeconòmic i fins i tot geopolític, a causa de la dependència de les importacions d’hidrocarburs. Alhora, del conjunt de l’economia, el sector de l’edificació és el que més oportunitats ofereix per millorar la seva eficiència energètica i amb això afavorir, fins i tot, la creació de llocs de treball lligats tant a la producció d’energia renovable com a la construcció i rehabilitació energètica. Per aquesta raó, des de fa tres lustres la Comissió Europea ha establert les directrius per millorar l’eficiència energètica dels edificis a través de la Directiva d’Eficiència Energètica en Edificis -DEEE- (2002/91 / CE refosa en la DEEE 2010/31 / UE). Del conjunt d’accions proposades per la Directiva destaquen els certificats d’eficiència energètica i les seves etiquetes derivades.

LA IDEA DARRERE DELS CERTIFICATS D’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA

La principal comesa dels certificats d’eficiència energètica (CEE), i de les seves etiquetes derivades és donar transparència a l’atribut energètic en les transaccions de compra i lloguer. Es tracta, per tant, de reduir a un indicador senzill una propietat complexa, com l’eficiència tèrmica, que prové d’una multitud de prestacions tècniques i del disseny de l’edificació. Aquest indicador és precisament un rànquing que, a Espanya, va com és ben sabut de la classe “A” a la “G” (de més a menys eficiència).

La idea subjacent és afavorir les decisions energèticament informades dins el mercat comú. La hipòtesi principal de la Directiva és que la demanda tendirà a capitalitzar en un “premi de mercat” tant els possibles estalvis en la factura energètica com els beneficis de preservar el medi ambient. De manera que, si el sobrepreu que la demanda està disposada a pagar és superior al sobrecost que suposa edificar amb tecnologia energètica eficient, llavors l’oferta estarà disposada a produir i rehabilitar immobles energèticament sostenibles. Així, mitjançant la transparència energètica es busca millorar la simetria informativa i en definitiva promoure la producció d’edificis eficients.

INCREMETA EFECTIVAMENT L’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA EL PREU DE L’HABITATGE?

A Europa s’ha demostrat que efectivament hi ha una correlació positiva entre l’eficiència energètica mesura a través dels CEE i el preu del lloguer i, sobretot, de venda. Un estudi encarregat el 2013 per la mateixa CE a BIO Intelligence Service va revelar que, tota la resta igual, el preu dels habitatges s’incrementa a mesura que escala el rànquing de les etiquetes energètiques. Així, els preus de venda incrementen entre un 0,4% (Oxford) i un 10% (Viena) per cada esglaó que incrementa la classe energètica. En canvi, el sobrepreu en els lloguers és més modest i escala com a molt 5% a Viena. Altres estudis paral·lels realitzats al Regne Unit, els Països Baixos, Irlanda, Suècia i fins i tot Itàlia han arribat a conclusions semblants.

No obstant això, aquestes conclusions no poden traslladar-se al cas espanyol, ja que les diferències climàtiques són enormes, com també hi ha diferències en els preus de l’energia en relació al preu de l’habitatge i en la consciència de preservació del medi ambient. Per aquesta raó, un grup de professors i professionals de diverses institucions espanyoles hem decidit emprendre el projecte EnerValor en el marc del programa Reptes del MINECO. Aquest projecte pretén conèixer, per al cas espanyol, si la mateixa manera que en altres països l’eficiència energètica, mesurada a través dels CEE, produeix un increment en els preus residencials i, si escau, conèixer la confiança percebuda i la importància relativa de l’atribut energètic enfront d’altres característiques residencials.

INCIDEIX L’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA EN EL PREU DELS HABITATGES A ESPANYA?

El primer resultat que hem obtingut, publicat a la Revista Informes de la Construcció del CSIC, revela que tot i la joventut de la transposició espanyola de la DEEE (cal recordar que només des que l’1 de juny de 2013 és obligatori exhibir l’etiqueta energètica) hi ha una relació entre la classe energètica i els preus d’oferta per a una mostra d’apartaments en venda a la Barcelona metropolitana. No obstant això, el sobrepreu de l’eficiència energètica que hem trobat és relativament petit i se situa només en un + 0,852% per cada graó energètic. És a dir, un sobrepreu de 16 euros per m2 i esglaó; mentre que el sobrecost de producció amb tecnologies eficients d’un apartament nou se situaria al voltant dels 25 euros per m2 i esglaó.

És a dir, de moment sembla que, des de la perspectiva dels preus, una major inversió en tecnologies eficients no es compensa amb un major valor de mercat; si bé, podria haver segments de mercat disposats a pagar més, donat el seu nivell de renda, responsabilitat ambiental o predilecció pel consum de “productes verds”. El sorprenent no és que el sobrepreu sigui petit, sinó que existeixi, donada la novetat de les etiquetes, la manca d’informació que hi ha hagut i la polèmica en la seva implementació.

L’interessant de la qüestió és que la incidència de les etiquetes energètiques sobre els preus no és homogènia entre els diferents submercats. Les nostres anàlisis suggereixen que és major en el cas dels pisos construïts durant “el desarrollismo” amb baixes qualitats i poques prestacions. Per tant, és probable que, en aquests casos, a falta d’altres atributs, les classes energètiques tinguin un efecte de diferenciació de qualitat, és a dir, que es confongui el seu significat.

En canvi, en el mercat dels apartaments de recent construcció, edificats amb qualitats mitjanes i altes, i amb elements comunitaris diversos (p.e. gimnàs, piscina, etc.) les classes energètiques no semblen tenir cap incidència en els preus.

En aquest treball també hem posat en relleu que les sancions administratives derivades de no publicitar l’etiqueta energètica són menors que el possible “benefici” que podria obtenir un venedor d’un habitatge ineficient per amagar aquesta informació. No sorprèn, per tant, que només un 12% de les ofertes estudiades comptessin amb informació energètica.

Aquesta anàlisi de preus ho hem tornat a repetir amb dades més recents i, com era d’esperar-se, a mesura que passa el temps la proporció d’ofertes informades energèticament s’incrementa, com també l’impacte sobre els preus immobiliaris. En definitiva, les etiquetes energètiques només produiran el seu efecte diferenciador quan la política estigui plenament implementada. A Dinamarca, per exemple, els agents immobiliaris van reconèixer que l’eficiència energètica va començar a ser un “argument de venda” únicament quan les etiquetes van deixar de ser potestatives i es van universalitzar.

ELS CEE INFORMEN CORRECTAMENT A la DEMANDA SOBRE LES IMPLICACIONS DE L’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA?

No obstant això, no n’hi ha prou que les etiquetes s’estenguin al total de les ofertes immobiliàries, sinó també que proporcionin informació útil en un llenguatge comprensible per al gran públic. Si bé el rànquing energètic és un instrument que facilita la comparació entre immobles, les unitats de consum energètic i emissions atmosfèriques associades no ajuden a comprendre les implicacions de cada classe energètica. Així, l’energia es refereix només a la primària de fonts no renovables i, a més, s’expressa en les seves unitats tècniques (kWh / m2 / any).

De manera que res ajuden a comprendre quants euros al mes podem estalviar per un habitatge eficient, ja que aquest càlcul requeriria:

1) conèixer la superfície de l’habitatge emprada en el càlcul, 2) els factors de conversió d’energia primària a energia final, 3) la part d’energia renovable emprada i 4) els costos de l’energia per kWh, en definitiva, un procediment completament fora de l’abast del gruix de les llars.

En el cas de les emissions de CO2 la situació no és millor, ja que les emissions estan expressades en unitats de massa, que poc ajuden a comprendre l’impacte sobre el medi ambient.

Mitjançant experiments d’elecció, en EnerValor hem estudiat què passa quan les persones són informades de les implicacions de les classes energètiques en unitats il·lustratives. Així, el consum energètic, per a un apartament eficient, ho hem expressat en euros que s’estalvien al mes en la factura energètica, i les emissions de CO2 en els km equivalents que recorre un turisme. Amb això, hem trobat que les persones donen més importància a l’atribut energètic davant d’altres característiques residencials com el programa funcional o la qualitat dels acabats.

De fet, en un treball que vam publicar a la Revista Habitat Sostenible, hem demostrat que existeix una correlació clara entre la disposició a pagar per un habitatge eficient i el nivell de comprensió de les etiquetes energètiques que, dit sigui de passada, també està correlacionat amb el nivell de formació i l’edat. Com millor formades hi ha les persones i són més joves s’entén millor el significat de les etiquetes tal com s’han dissenyat. Des d’aquesta perspectiva, cal que s’emprenguin campanyes que permetin familiaritzar les persones sobre el que mesuren, com ho mesuren i quines implicacions tenen les etiquetes. En altres països, com França i Alemanya, hi ha precisament centres públics d’informació on les persones són assessorades sobre aquests extrems i, a més, sobre la forma en com poden millorar l’eficiència del seu habitatge actual.

És a dir, si volem que les persones prenguin en consideració l’eficiència energètica en les seves eleccions residencials, el primer que hem de fer és replantejar el disseny de les etiquetes i incorporar informació que ajudi a les persones a entendre les seves repercussions sobre el seu pressupost familiar i la preservació de l’ambient. De fet, algunes comunitats autonòmiques, que com se sap tenen competències en l’emissió i registre dels CEE, han començat a avançar per aquest camí, com en el cas de Catalunya.

ELS CEE DONEN TRANSPARÈNCIA ENERGÈTICA DE FORMA UNIFORME A TOT EL MERCAT RESIDENCIAL?

Com s’ha dit al principi, la DEEE busca promoure els edificis eficients a través de donar transparència energètica universal al conjunt de transaccions immobiliàries. No obstant això, a data d’1 d’abril de 2016 només un 15% dels apartaments oferts en un dels principals portals immobiliaris a la Barcelona metropolitana informava sobre la seva classe energètica. En EnerValor hem investigat si la transparència energètica és uniforme al llarg dels segments immobiliaris i els resultats assenyalen que no. Així, la proporció d’ofertes energèticament informades és menor en les zones de preus residencials baixos, on els habitatges construïts abans de la primera normativa sobre eficiència energètica (NBE CT-79) són més abundants i són habitades per població de renda baixa. És a dir, la població que podria extreure més beneficis de conèixer les implicacions econòmiques de l’eficiència energètica és precisament la més desinformada.

En suma, el tren de la sostenibilitat en l’edificació ha iniciat el seu trajecte, i no hi ha signes que facin pensar que s’aturarà. Molt al contrari, la propera estació passa per la promoció d’edificis de consum energètic gairebé nul. Igual que ha passat en altres països, creiem que a Espanya la consciència sobre la preservació i consum eficient de l’energia s’acabarà instal·lant. Però per a això cal la implicació de diferents sectors. Per part de les institucions reguladores, com s’ha dit abans, cal repensar els instruments per tal que les seves implicacions siguin compreses millor per la demanda. A més, cal que hi hagi una mínima instrucció sobre el significat i rellevància de les etiquetes energètiques. Per part dels sectors relacionats amb la producció i la intermediació cal avançar en la generalització de la informació energètica i facilitar la seva vehiculació cap a la demanda. D’altra banda, no hem d’oblidar que el sector de l’edificació sostenible es pot dinamitzar mitjançant estratègies financeres com les hipoteques verdes, les taxes d’interès són inversament proporcionals a l’eficiència energètica dels immobles, o mitjançant estratègies fiscals que desgraven la càrrega impositiva en determinats casos. Mentrestant en EnerValor seguim estudiant altres aspectes i casos d’estudi a Espanya.